从2011年1月28日上海开始限购至今，上海楼市（包括新建商品住房和二手房）已经在非充分市场化下运行了近五年半了。我不知道限购令何时才会解除——其实我一直认为只有限购令解除了，楼市或房价才能真正回归市场化运作，而房价也不会只有单边市（说白了，不会直涨不跌）。既然我们都要住在上海，那不得不搞清楚限购令对我们购房的影响。

一、小解上海的限购政策

上海的限购政策有两个关键点：

·            上海户籍——就是看夫妻其中任何一方是否有上海户口，有，就算上海户籍，不过有上海户口的一方必须上产证；

·            家庭——就是看你是否有结婚证，有，就算家庭

提醒一下，上海的集体户口是有区分的：一类是学校集体户口（以99开头），另一类是以97、96、90（社区公共户）开头的。前者不视为限购意义下的上海户籍，而后者视为限购意义下的上海户籍。

要注意的是，上海家庭购房者在2011年1月28日前与父母共有的住房，套数在2套及以下的，则不占用该上海家庭的限购套数，即该上海家庭可以在限购后再新购2套。

2套（男方最多与父母共有套数）+2套（女方最多与父母共有套数）+2套（男女方组成家庭后可最多再购买2套）=6套（最多套数）。

其中登记日的计算方式，并不完全按照房产证上的核准日期。以前因为补证、更正登记、配偶变更、权利人名称变更、车位增加等登记行为而导致登记日变更的，以原始登记日为准。而且，2011年1月28日这个时间点前网签的，产证在其后出来的，无论是二手房还是新房，都视为限购前的存量房。

保障性住房VS限购：按照规定动迁房、经适房等保障性住房本身在分配时不在限购范围之列，上海户籍居民一户可以分到多套。但是，动迁房、经适房等保障性住房是计入家庭房屋套数的，名下已有2套以上动迁房或经适房是可以的，但是，不能再购新房。要注意的是，动迁房或经适房是以网签为准的，已经网签即便是未办理过户，未拿到房产证也是被限购的。

这里的上海户籍单身，是指有上海户籍的成年未婚人士及上海离异家庭（男方或者女方携带未成年子女）。

要注意的是，与上海家庭类似，上海户籍单身在2011年1月28日前与父母共有的住房，套数在2套及以下的，不占用该人士的限购套数，即其可以在限购后再新购1套。

非上海户籍的家庭，其中任何一方，在签订购房合同（网签前），如果在上海已经连续缴纳5年以上的社保或个税，则该家庭可以在上海拥有1套住房，同时满足5年社保或个税的一方必须上产证。

实践中，非上海户籍家庭，提供个税或者社保的话，只要在网签前63个月里累计缴满60个月即可。

简单粗暴，就是非上海户籍的，没有结婚证，不能在上海拥有住房。

为方便大家查询自己是否限购，文后附了目前上海限购速查表，供大家参考。有疑问的话，大家可以拨打962269房地产服务热线或者去各区县房产交易中心咨询。

二、上海限购政策的破解方法

如果你不幸地或幸运地被限购了，但是你还是想购入上海的住房，同时你有比较充足的资金，那么恭喜你，你可以有以下几种比较常见的破解方法：

对于非上海户籍单身人士而言，结婚之后，可以以家庭名义在上海买房；对于被限购的上海户籍人士而言，离婚后，将家庭成员的房产转到一个或多个家庭成员名下，再以没有房产一方的名义买房，成本低廉、手续合法，还能享受到首套房的贷款利率优惠。所以大家尊称此模式为大法。

对于非上海户籍单身人士而言，目前因为上海并没有和全国其他所有省份联网，实践中有人以外地假结婚证，绕过限购的。不过利用假证，是违法的，不建议大家采用。要结婚，还是去打一个真的结婚证。其实使用完结婚大法，二手房产证出来后，就可以再用大法离婚，确保房产的产权在真实买家手里。如果是新房，在网签并查完限购后，就可以再用大法离婚，并不一定要等到产证出来。

对于被限购的上海户籍人士而言，通过离婚大法，将房子转移到一个或多个家庭成员名下，如果该房子没有任何的贷款，则比较很好操作。如果该房子有贷款，则转移需要得到放贷银行的同意，一般净身出户的一方，不能是房子的主贷人。而净身出户的一方，需要有贷款能力，所以用大法前，一般会将现有住房的房贷还清。还有一种方式，就是父母用大法，然后子女通过接力贷的方式帮其中无房的一方购房。不过接力贷有不少的限制，使用前，需要咨询多家银行。提醒一下，几年前，交易中心和民政局没有联网，有人使用假离婚证绕开限购，但是现在这个方法已经不可行了，所以要用大法，必须真的去民政局打离婚证。

使用大法，理论上可以做到无限房票。所以，目前使用最多的破限购模式，就是大法了。限购政策，无意间推高了上海的离婚率和复婚率。

能够用赠与这个模式的，可以是上海户籍家庭、上海户籍单身或非上海户籍家庭。赠与模式，就是这些限购人士其将已经拥有的上海房子，赠与他人（这个他人，可以是在上海没有购房资格的人），然后余出房子的限购额度，再次购买上海的房子。提醒一下，受赠人必须成年，赠与未成年的小孩是不可能的。

举个例子，非上海户籍的家庭，可以把上海的唯一住房，赠与给一方父母，然后该家庭可以再次购买了。不过一般赠与的房子，也是要求没有贷款的。赠与的流程一般是：赠与人与受赠人签订书面形式的房屋赠与合同。如果赠与人与受赠人之间不是直系亲属，那么房屋赠与合同还需要公证。赠与人与受赠人凭借房屋赠与合同去交易中心缴税并办理产权过户。如果是直系亲属之间的赠与，主要的税费就是契税。如果是非直系亲属之间的赠与，则税费基本等同于买卖的税费了。

受赠人今后出售该房屋，如果满足上海地区5年唯一的话，就不要缴纳20%的个人所得税，所以赠与还是比较受欢迎的一种模式。

上海的拍卖房来源有两种，一种是上海本地法院的拍卖房，还有一种是外地法院的拍卖房。上海法院的拍卖房一般可以在公拍网（www.gpai.net）上看到，而外地法院的拍卖房可以在淘宝司法平台（https://sf.taobao.com/）上看到。注意的是，拍卖房，不限购，但是如果房子里面有户口，法院是不会帮你解决的。

公拍网上的房源，需要给拍卖公司佣金的，但是贷款相对方便，有很多担保公司和银行可以选择。缺点是，上面的房源清场的比较少，很多都有人占用或者有比较长的租约。公拍网上的拍卖房源，一般都是税费各付的，只有少数是下家全额承担税费。同时，被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，需由竞买人支付。总之，在选购的时候，一定要仔细阅读特别约定，并多跑跑拍卖公司和法院，了解清楚底细，自己产调也要拉几次。

淘宝司法平台上的房源，无需佣金，贷款选择余地较少，目前就两家银行（上海银行杨浦支行和中国银行黄埔支行）提供。不过这些房源，清场的比较多，有人占用或者有较长租约的，比较少。不过淘宝司法平台上的拍卖房源，一般都是下家承担税费，极少有税费各付的。拍卖房在拍卖前所欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，也是需由竞买人支付。还是那句话，在选购的时候，一定要仔细阅读特别约定，并多跑跑拍卖公司和法院，了解清楚底细，自己产调也要拉几次。

如果因为限贷，而无法贷款，那么可能需要找过桥贷款公司，进行一下过桥。不过过桥费用一般不低。买之前，请仔细计算财务成本。

市场不好的时候，拍卖房源里会有一些特价房，比市场价打个8折。但是市场好的时候，拍卖房有时甚至会拍过市场价。所以，一定要仔细研究，才可以下手。

现在国家正在鼓励“大众创业”，所以注册一家公司非常容易，连验资都免了。对于公司买房子，目前国家政策也是鼓励的，因为有利于去库存，买房子还可以获得税收上的抵扣等优惠。

不过，以公司名义购买房产不能申请商业贷款，只能待产证出具后办理持证抵押，年限与利率都有别于商业贷款。同时，由于是公司买房，所适用的契税是3%，不会有1%、1.5%这种税率优惠。其他的税费，跟个人买房差别就不大了。

在公司持有房产阶段，还有房产税和土地使用税，两者都需要每年缴纳。其中房产税的标准是“房产原值×70%×1.2%”，既每百万房产年缴8400元。土地使用税的计算方式是“所占土地面积×规定的税额”，对于高层建筑来说，这个费用非常低，基本可以忽略。

公司持有的住房，最好玩的，就在于出售阶段。如果这个公司就是专门为买这套房子而设立的，也没有其他别的业务，那么比较简单的办法就是转让这个公司的股权。不过转让股权的缺点是，下家没法贷款。下家要贷款的，则只能出售这套房子了，这时候税负会比较高。其中的大头为土地增值税——增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为40%；最高税率为60%。

提醒一句，公司卖房的周期，一般比个人卖房的要长，而且价格会偏低，因为下家的客源群比较少。

顾名思义，代持模式就是找一个还有购房资格的朋友，帮你购入房子，但是你和代持人之间约定房子的所有权归属你。该模式只能用于代持人和你关系非常好，你有十足的把握可以控制代持人的时候。本模式风险较高，一般不建议轻易尝试。

本模式在新政后，一般是全款付给开发商，但是并不进行网签。在新房交付前，找一个下家，下家将差价直接付给你，然后下家再和开发商网签，开发商将房款再支付给你。这个模式，对于实践者人脉要求很高，一般也不建议轻易尝试。

第一种：法拍房。在浦东交易中心咨询到的是法拍房不限购，社会委托拍卖性质的限购（银主盘也限购），在实际操作中，有户口、有人居住的慎入，房屋内有70岁以上老人的风险很大，清场是个问题。

第二种：办绿卡。10-20万不等的费用，有些区只能买一套，比较难贷款，全靠包装。

第三种：公司购买。公司购买的话每年要交房产税，卖出时要交20%的增值税。注册公司，日常运营也是个耗心力的事。

先了解到这么多，接下来一个个打关。求大家补充！